De leden van de VBO, hierna verder aan te duiden als vastgoedadviseur/makelaar, zijn gebonden aan de statuten, voorwaarden, gedragscode en het reglement op de tuchtrechtspraak.
De vastgoedadviseur/makelaar zal er voor zorgdragen dat hetgeen met een opdrachtgever wordt overeengekomen schriftelijk wordt vastgelegd. Deze overeenkomst wordt vervolgens door partijen ondertekend.
De vastgoedadviseur/makelaar zal met betrekking tot één object slechts van één opdrachtgever een opdracht aanvaarden en derhalve slechts éénzijdig voor zijn werkzaamheden courtage in rekening brengen.
De tariefstelling in de bemiddeling van registergoed kan onderhevig zijn aan een prijzenbeschikking van overheidswege. De vastgoedadviseur/makelaar is verplicht zich te conformeren aan de alsdan gestelde maxima vanaf de datum dat deze in werking treden.
De vastgoedadviseur/makelaar voert alle door hem/haar aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen uit, met inachtneming van de belangen van opdrachtgever.
In geval van overlijden van de opdrachtgever eindigt de overeenkomst van rechtswege vanaf het moment de vastgoedadviseur/makelaar kennis draagt van het overlijden.
Opdracht
Onder opdracht wordt verstaan een opdracht tot het verlenen van diensten met betrekking tot het tot stand brengen van een overeenkomst inzake registergoed voorzover niet anders blijkt uit de VBO-voorwaarden.
De opdrachtgever moet, indien hij de opdracht verstrekt, door de vastgoedadviseur/makelaar geïnformeerd worden over de VBO-voorwaarden, gedragscode en het reglement op de tuchtrechtspraak.
Indien de vastgoedadviseur/makelaar iemand beschouwt als zijn opdrachtgever, maar deze het bestaan van de opdracht betwist en het bestaan van de opdracht niet blijkt uit een door de opdrachtgever ondertekend en aan de vastgoedadviseur/makelaar gericht stuk, ontbeert de vastgoedadviseur/makelaar het recht op betaling wegens courtage en/of verschotten en/of onkosten, tenzij hij het bestaan van de opdracht op andere wijze kan bewijzen.
Het is de vastgoedadviseur/makelaar verboden meer dan één opdracht te aanvaarden met betrekking tot een registergoed. Indien hij eerder een opdracht heeft ontvangen betreffende een bepaald registergoed, kan hij een nieuwe opdracht pas aannemen, nadat de eerste opdracht schriftelijk is geëindigd. Indien uit twee of meer lopende opdrachten door de vastgoedadviseur/makelaar diensten moeten worden verleend met betrekking tot eenzelfde registergoed dan dient de vastgoedadviseur/makelaar dit te melden aan zijn opdrachtgevers en is hij verplicht om, alvorens de belangen van de opdrachtgevers leiden tot het stadium van voeren van onderhandelingen, overleg te voeren met zijn opdrachtgevers. Dit overleg dient er toe te leiden dat één van de opdrachten wordt beëindigd. Het is de vastgoedadviseur/makelaar namelijk niet toegestaan om, betreffende eenzelfde registergoed, aan meer dan één opdrachtgever zijn diensten te verlenen, ongeacht de wensen van de betrokkenen. Indien tussen de opdrachtgevers van de vastgoedadviseur/makelaar een overeenkomst tot stand komt, dan kan de vastgoedadviseur/makelaar slechts eenmaal zijn honorarium in rekening brengen. De vastgoedadviseur/makelaar is voorts bevoegd om aan de opdrachtgever(s) met wie hij de overeenkomst dient te beëindigen de overeengekomen ontbindingskosten in rekening te brengen dan wel een ander, vooraf overeengekomen (uur)tarief ter compensatie van, en in redelijke verhouding tot, de tot dan toe geleverde inspanningen.
De opdracht houdt geen volmacht aan de vastgoedadviseur/makelaar in tot het sluiten van overeenkomsten namens de opdrachtgever, tenzij dit expliciet is overeengekomen en schriftelijk is vastgelegd.
Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd, tenzij anders is overeengekomen, en kan te allen tijde door de opdrachtgever worden ingetrokken of door de vastgoedadviseur/makelaar worden teruggegeven. Het intrekken of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk, bij aangetekend schrijven, te geschieden. Als datum voor beëindiging van de opdracht geldt de tweede werkdag, volgend op de datum waarop bedoeld aangetekend schrijven is verzonden, dan wel de in die mededeling genoemde latere datum. Bij beëindiging van de opdracht kan de vastgoedadviseur/makelaar kosten in rekening brengen overeenkomstig hetgeen is bepaald in de (bemiddelings-)overeenkomst.
Het is de opdrachtgever niet toegestaan, buiten de vastgoedadviseur/makelaar om, overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, en/of activiteiten te ontplooien die de vastgoedadviseur/makelaar bij het vervullen van zijn opdracht inzake het daarin vermelde registergoed kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.
Indien een overeenkomst in strijd met artikel 13 tot stand komt, is de opdrachtgever courtage verschuldigd als ware de overeenkomst door tussenkomst c.q. toedoen van de vastgoedadviseur/makelaar tot stand gekomen.
Uit hoofde van zijn opdracht staan de opdrachtgever o.a. de navolgende diensten ter beschikking:
bespreking van en advies over de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te komen;
beoordeling van de waarde van het in de overeenkomst vermelde registergoed;
besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten;
advies over en het voeren van onderhandelingen;
begeleiding bij de afwikkeling van de overeenkomst.
Courtage
De vastgoedadviseur/makelaar heeft recht op honorering voor de door hem verrichte werkzaamheden zoals die door hem/haar en de opdrachtgever is overeengekomen. De opdrachtgever is aan de vastgoedadviseur/makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt. Over de courtage moet van tevoren schriftelijke overeenstemming worden bereikt. Deze courtage en alle overige in rekening te brengen kosten zijn exclusief BTW.
De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien een overeenkomst tot stand komt nadat de (bemiddelings-)opdracht door de opdrachtgever is beëindigd c.q. is teruggegeven, maar deze totstandkoming verband houdt met de dienstverlening van de vastgoedadviseur/makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht. Van dit artikel kunnen partijen afwijken door bij de beëindiging van de opdracht de werking van dit artikel uitdrukkelijk uit te sluiten.
Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van de vastgoedadviseur/makelaar op courtage onverlet.
Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk. Met inachtneming van het hiervoor bepaalde is de courtage verschuldigd en opeisbaar op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
Overige kosten
De opdrachtgever vergoedt de onkosten en de advertentiekosten die de vastgoedadviseur/makelaar ten behoeve van de opdrachtgever maakt. Ten aanzien van het maken van kosten en de omvang hiervan dient de vastgoedadviseur/makelaar tevoren met zijn opdrachtgever overleg te plegen en dient het resultaat van dit overleg schriftelijk te worden vastgelegd.
De hiervoor genoemde onkosten en advertentiekosten is opdrachtgever ook verschuldigd bij beëindiging van de opdracht door intrekking of anderszins.
Betreft de intrekking een opdracht tot het verlenen van diensten aan een opdrachtgever, verkoper of verhuurder, dan is deze opdrachtgever, boven de hiervoor genoemde kosten, een vergoeding verschuldigd van ten hoogste 10% (tien procent) van de overeengekomen courtage, passend bij de laatst gehanteerde vraagprijs, dan wel een vooraf schriftelijk overeengekomen vergoeding.
Berekening courtage koop en verkoop
De courtage wordt berekend over de koopsom van het registergoed vermeerderd met de van toepassing zijnde Belasting Toegevoegde Waarde (BTW).
Onder de koopsom wordt verstaan het bedrag dat de koper aan verkoper verschuldigd is exclusief de kosten en rechten die op de overdracht vallen zoals overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale rechten.
Indien over de koopsom BTW verschuldigd is dan wel deze in de koopsom is inbegrepen, dan wordt de courtage mede berekend over het bedrag inclusief genoemde belasting tenzij de koper gerechtigd is om de BTW in aftrek te brengen.
Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen registergoederen wordt de courtage berekend over de koop- en aanneemsom tezamen dan wel over de verwachte, uit de overeenkomst blijkende, bouwsom of stichtingskosten met inbegrip van de BTW, tenzij de koper gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen.
Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel een recht van opstal, grondrente of andere soortgelijke rechten, wordt de courtage berekend over het tienvoud van de jaarlijkse overeengekomen canon, of rente, dan wel volgens ter plaatse geldend gebruik.
Bij koop en verkoop van een appartementsrecht wordt de courtage berekend over de koopsom van het appartementsrecht, met inachtneming van het art. 27 bepaalde.
Bij koop en verkoop van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van registergoed of van aandelen in onverdeelde eigendommen wordt de courtage berekend over de koopsom van het betreffende lidmaatschapsrecht of -aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele hypothecaire lening.
Gelijkgesteld met koop- en verkoopovereenkomsten worden:
ruilkoop;
huurkoop;
financial lease;
koop en verkoop op afbetaling;
koop en verkoop die niet zonder meer de verplichting tot levering bevat (economische eigendomsoverdracht);
het vestigen van het recht van erfpacht of opstal.
Indien er roerende zaken in materiële zin en/of goodwill worden gekocht of verkocht, en/of er tevens schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt de courtage mede in rekening gebracht over de koopsom van deze goederen en deze rechten.
Berekening courtage huur en verhuur
Bij huur- en verhuurovereenkomsten met betrekking tot registergoed wordt de courtage berekend over de huursom met inachtneming van de overige hieronder vermelde bepalingen.
Onder de huursom wordt verstaan het bedrag dat de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van het registergoed voor het eerste huurjaar.
De courtage wordt berekend over de huursom + BTW indien dit van toepassing is tenzij de huurder gerechtigd is de BTW in aftrek te brengen.
Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, en dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds bekend is, terwijl dit kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de waarde-ontwikkeling van de gulden/euro, wordt voor de berekening van de courtage in aanmerking genomen het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben.
Overeenkomsten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan of voor een periode van minder dan vijf jaar en vervolgens voor onbepaalde tijd, worden aangemerkt als overeenkomsten met een looptijd van vijf jaar.
Overeenkomsten die voorzien in een stilzwijgend doorlopen doch tevens een einddatum hebben, worden aangemerkt als overeenkomsten met een looptijd tot die einddatum.
Ingeval de overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van minder dan één jaar zonder dat uit de overeenkomst blijkt dat deze, na het verstrijken van deze periode, voor bepaalde tijd kan worden voortgezet, wordt courtage berekend volgens een overeengekomen honorering op uurbasis.
Gedeelte van een huurjaar wordt als geheel huurjaar gerekend.
Overeengekomen optiejaren gelden als huurjaren met dien verstande dat over de optiejaren de helft van de courtage wordt berekend.
Gelijkgesteld aan huur- en verhuurovereenkomsten worden:
pachtovereenkomsten;
ruilovereenkomsten;
overeenkomsten tot ingebruikgeving;
overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik en bewoning;
andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals financiële of operationele lease.
Betaling
Opdrachtgever en vastgoedadviseur/makelaar kunnen de wijze en/of het tijdstip van afrekening in de opdracht nader overeenkomen.
Indien daaromtrent niet is voorzien, zijn alle vorderingen wegens verschuldigd honorarium, courtage, kosten of verschotten, direct opeisbaar zodra de overeenkomst tot stand is gekomen of de opdracht anderszins is uitgevoerd dan wel deze om andere redenen eindigt.
Bij een opdracht door méér dan één persoon is iedere persoon hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van al het verschuldigde uit welke hoofde dan ook.
De opdrachtgever, aan wie schriftelijk om betaling van honoraria, courtage, kosten of verschotten is verzocht en van wie binnen 21 dagen na een daaropvolgende schriftelijke aanmaning nog geen betaling is verkregen, is aansprakelijk voor de kosten die de vastgoedadviseur/makelaar in en buiten rechte, ter inning van zijn vordering, moet maken, met een minimum van 15% (vijftien procent) van het te vorderen bedrag. Vanaf dat moment is tevens de wettelijke rente over die vordering verschuldigd.
Taxatie
Taxatie van registergoed is het geven van een waardeoordeel naar tijd (jaren), ligging en plaats en het verstrekken van een eenvoudig rapport hierover hetgeen geen bouwkundig rapport beoogt te zijn.
Het taxatierapport dient te omvatten: de naam van de opdrachtgever, het doel van de taxatie, een korte zakelijke omschrijving van het getaxeerde, de kadastrale gegevens, de huidige eigenaar, een oordeel over de waarde en de soort van het getaxeerde, de bijzondere omstandigheden waarmee rekening is/wordt gehouden, de datum waarop de taxatie is verricht en de naam en de gegevens van de taxateur.
Het rapport wordt aan de opdrachtgever uitgebracht tenzij anders is/wordt overeengekomen. De vastgoedadviseur/makelaar stelt het rapport niet ter beschikking van derden tenzij hij toestemming heeft verkregen van de opdrachtgever.
De vastgoedadviseur/makelaar aanvaardt alleen ten opzichte van de opdrachtgever verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport, dus niet jegens derden.
De opdrachtgever is bij opdracht, ongeacht of deze schriftelijk dan wel mondeling is verstrekt, het overeengekomen honorarium verschuldigd zodra de taxatie is verricht dan wel het rapport is afgeleverd.
Indien de opdrachtgever de opdracht tot taxatie intrekt voordat deze is uitgevoerd, zal de vastgoedadviseur/makelaar de reeds verrichte werkzaamheden berekenen volgens een overeengekomen honorering op uurbasis.
De door de vastgoedadviseur/makelaar ten behoeve van het taxatierapport noodzakelijk te maken kosten zullen door de opdrachtgever dienen te worden vergoed. De reis- en verblijfkosten kunnen in redelijkheid declarabel worden gesteld.
Beheer
Beheer van registergoed houdt in het verlenen van diensten met betrekking tot één of meer aan een ander toebehorend(e) registergoed(eren). De opdracht tot beheer kan worden gegeven door de eigenaar of door degene die de registergoederen in bezit of anderszins onder zijn/haar zeggenschap heeft.
Deze diensten kunnen onder andere één of meer van de volgende werkzaamheden inhouden met betrekking tot het registergoed:
het (opnieuw) verhuren van (delen van ) het registergoed dat is (die zijn)vrijgekomen;
het verstrekken van adviezen;
het innen van de huur;
het verzorgen van huurincasso’s bij weigering tot betalen;
het betalen van rekeningen en vaste lasten;
het - indien nodig - afsluiten of verlengen van contracten met huurders of pachters;
het verzorgen van incidentele administratieve diensten onder andere t.a.v. de huurders;
het houden van controle op de kwaliteit van het registergoed en op de leveringen en diensten van derden;
het uitvoeren van werkzaamheden i.v.m. periodieke huurstijgingen;
het uitvoeren van werkzaamheden i.v.m. het onderhoud (bij eventuele klachten, inspectie, e.d.).
Een opdracht tot beheer dient bij schriftelijke overeenkomst tot stand te komen - met zover van toepassing - inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7 t/m 19 van deze voorwaarden.
Een opzegging van deze overeenkomst kan alleen schriftelijk plaatsvinden, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden.
Opdrachtgever en beheerder kunnen overeenkomen dat kosten, gemaakt in verband met het verhuren van beheerd registergoed, afzonderlijk en per geval in rekening worden gebracht.
In bijzondere gevallen, bijvoorbeeld in geval van extra inspanningen door de beheerder of het verlenen van diensten waarin deze voorwaarden niet voorzien, kan een speciale vergoeding worden overeengekomen tussen opdrachtgever en beheerder.
De beheeropdracht kan tevens omvatten het vervullen van de functie van administrateur van een Vereniging van Eigenaren van appartementsrechten of de functie van secretaris-penningmeester van een coöperatieve vereniging tot exploitatie van een registergoed.
Verschotten, reis- en verblijfkosten e.d. kunnen door de beheerder in rekening worden gebracht.
Deeldiensten De vastgoedadviseur/makelaar kan de volgende deeldiensten aanbieden:
Opstellen van de koopovereenkomst voor een woning exclusief dan wel inclusief rechercheren bij het Kadaster en/of erfdienstbaarhedenonderzoek.
Opstellen van de koopovereenkomst voor een appartementsrecht, exclusief dan wel inclusief rechercheren bij het Kadaster en/of erfdienstbaarhedenonderzoek.
Opstellen van de koopovereenkomst voor agrarisch registergoed, exclusief dan wel inclusief rechercheren bij het Kadaster en/of erfdienstbaarhedenonderzoek.
Opstellen van de koopovereenkomst voor bedrijfsmatig registergoed volgens Boek 7a artikel 1624 BW., exclusief dan wel inclusief rechercheren bij het Kadaster en/of erfdienstbaarhedenonderzoek.
Opstellen van de koopovereenkomst voor bedrijfsmatig registergoed niet vallend onder Boek 7a artikel 1624 BW, exclusief dan wel inclusief rechercheren bij het Kadaster en/of erfdienstbaarhedenonderzoek.
Opstellen van leasecontracten.
Opstellen van een huurovereenkomst voor woningen.
Opstellen van een huurovereenkomst voor appartementen.
Opstellen van een huurovereenkomst voor bedrijfsmatig registergoed volgens Boek 7a artikel 1624 BW.
Opstellen van een huurovereenkomst voor bedrijfsmatig registergoed niet vallend onder Boek 7a artikel 1624 BW.
Verhuren van etalageruimte.
Vervaardigen en versturen van fotopostinformatie.
Invoeren van registergoed in elektronische data-uitwisselingssystemen waaronder Internet.
Opstellen en laten plaatsen van advertenties.
Verrichten van bezichtigingen.
Rechercheren van particulier registergoed, exclusief dan wel inclusief erfdienstbaarhedenonderzoek en/of plattegrond.
Rechercheren van bedrijfsmatig registergoed, exclusief dan wel inclusief erfdienstbaarhedenonderzoek en/of plattegrond.
Verstrekken van adviezen.
Taxeren t.b.v. een aan-/verkoopbeslissing van particulier registergoed, met of zonder rapport.
Taxeren van de bouwkundige staat van particulier registergoed.
Taxeren t.b.v. een aan-/verkoopbeslissing van bedrijfsmatig registergoed met of zonder rapport.
Taxeren van de bouwkundige staat van bedrijfsmatig registergoed.
Uitvoeren van gerichte aankoopopdracht voor particulier registergoed.
Uitvoeren van zoekopdracht voor particulier registergoed.
Uitvoeren gerichte aankoopopdracht voor bedrijfsmatig registergoed.
Uitvoeren zoekopdracht voor bedrijfsmatig registergoed.
Beheer voeren voor de Vereniging van Eigenaren, exclusief dan wel inclusief opmaken van de jaarrekening.
Uitvoeren van gerichte onderzoeken.
Verzorgen van een aanvraag tot huisvestingsvergunning.
Verzorgen van een aanvraag voor de NHG (Nationale Hypotheek Garantie).
Verzorgen van de aanvraag tot de beschikking loonbelasting.
Verzorgen van de aanvraag tot de overdracht overheidssubsidie.
(indien van toepassing) Verzorgen van de assurantiën.
(indien van toepassing) Verzorgen van de (hypothecaire) financiering.
